Kupnja nekretnine u Hrvatskoj sve je popularnija među stranim državljanima, osobito u Istri. Atraktivna obala, stabilno tržište i pravni okvir usklađen s EU čine Hrvatsku sigurnim izborom za ulaganje i život. Ovaj vodič objašnjava pravila, poreze i procedure - uz praktične primjere, timeline procesa, najčešće pogreške i savjete kako zaštititi svoju investiciju.
Stranci iz EU/EEA/Švicarske kupuju nekretnine u Hrvatskoj bez posebne suglasnosti; od 1. 7. 2023. mogu stjecati i poljoprivredno zemljište. Državljani trećih zemalja trebaju suglasnost Ministarstva pravosuđa, uprave i digitalne transformacije (MPUDT) uz uvjet reciprociteta; u postupku se prilaže potvrda da je nekretnina unutar granica građevinskog područja. Standardni koraci: pribaviti OIB; sklopiti ugovor i ovjeriti potpis prodavatelja / izdati tabularnu izjavu; zatim podnijeti prijedlog za upis vlasništva u zemljišne knjige, koji se od 10. 2. 2023. podnosi elektronički preko javnog bilježnika ili odvjetnika. Porez pri stjecanju: 3% poreza na promet nekretnina ako se PDV ne plaća; za novogradnje/prvu isporuku (ili kada nije prošlo 2 godine od prvog nastanjenja/korištenja) plaća se PDV 25% umjesto PPN-a. Od 1. 1. 2025. na snazi je godišnji porez na nekretnine koji propisuje JLS u rasponu 0,60-8,00 €/m² korisne površine. Mjera povrata poreza za prvu nekretninu ne odnosi se na strane državljane bez hrvatskog državljanstva.
ℹ️ Informacije u ovom vodiču ažurirane su u rujnu 2025. - zakoni i procedure mogu se mijenjati, stoga uvijek provjerite s odvjetnikom ili nadležnim tijelima.
Građani država članica EU, kao i Islanda, Lihtenštajna, Norveške i Švicarske, mogu stjecati vlasništvo nad nekretninama u Hrvatskoj pod istim uvjetima kao hrvatski državljani. Od 1. srpnja 2023. mogu kupovati i poljoprivredno zemljište (istekao je moratorij iz Ugovora o pristupanju). I dalje vrijede posebni režimi za zaštićene kategorije (npr. kulturna dobra, pomorsko dobro). (Stjecanje prava vlasništva stranih osoba)
Kupnja je moguća uz:
⚠️ Napomena: za poljoprivredno zemljište vrijede posebna ograničenja po sektorskom zakonu (sama suglasnost ne znači da je ta vrsta zemljišta dopuštena).
Osnivanje hrvatske pravne osobe (npr. d.o.o.) omogućuje stjecanje nekretnina bez provjere reciprociteta i bez suglasnosti ministarstva, jer se tvrtka smatra domaćim subjektom. I dalje vrijede sektorska pravila (npr. posebni režimi za poljoprivredno zemljište).
Time se preuzimaju poduzetničke obveze: vođenje knjiga i godišnje financijske izvještaje, porez na dobit prema važećim stopama, moguće obveze PDV-a (prag 60.000 € prometa i/ili priroda isporuka), te lokalne poreze i naknade. Ako se imovina koristi privatno od strane vlasnika/direktora, može nastati oporeziva korist; ako se iznajmljuje, primjenjuju se pravila oporezivanja najma i propisane evidencije. Model d.o.o.-a je smislen za razvojne/projektne investicije ili kada je potreban B2B režim — nije “prečac” kroz ostale propise.
⚠️ Napomena: OIB - obavezno za sve kupce. Za kupnju nekretnine u Hrvatskoj, svi strani državljani moraju pribaviti OIB (osobni identifikacijski broj). Ovo se odnosi i na građane EU/EEA koji ga još nemaju. OIB izdaje Porezna uprava, a nužan je za sve pravne radnje - od potpisivanja ugovora do plaćanja poreza.
Kupnja nekretnine za državljane izvan EU (Non-EU) u Hrvatskoj zahtijeva posebnu proceduru i dodatnu dokumentaciju. Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine (MPUDT) provodi postupak odobravanja, a uredno pripremljeni papiri mogu značajno skratiti proces.
Zahtjev MPUDT-u obično uključuje:
Detalji o dokumentima:
⚠️ Napomena: postupak se vodi po Zakonu o općem upravnom postupku. Nema zajamčenog roka, iako se u praksi rješava u 1-3 mjeseca.
Primjeri iz prakse: EU kupac vs. Non-EU kupac nekretnine u Hrvatskoj
Posjedovanje nekretnine u Hrvatskoj ne daje automatsko pravo boravka. Boravak i duljina zadržavanja ovise o statusu vlasnika (EU/EEA/Švicarska vs. treće zemlje) i pravnoj osnovi (rad, spajanje obitelji, studij, digitalni nomad, u druge svrhe itd.).
Privremeni boravak za digitalne nomade daje pravo boravka do 1 godine (bez rada za hrvatske poslodavce); ponovna prijava moguća je tek nakon 6 mjeseci pauze
Za državljane trećih zemalja bez boravišne dozvole, ukupni boravak u Schengenu ograničen je na 90 dana u bilo kojih 180 dana (zbroj svih dana u svim schengenskim državama, uključujući Hrvatsku).
⚠️ Napomena: proceduru vodi MUP; nadležno je i MVEP za podnošenje u DKP-ima. Uvijek provjeriti aktualne obrasce i termine kod lokalne policijske uprave ili konzulata.
PPN iznosi 3% i plaća ga stjecatelj (kupac) za svako stjecanje nekretnine na koje se ne plaća PDV. Osnovica je tržišna vrijednost u trenutku nastanka obveze. Porez se plaća u roku 15 dana od dostave rješenja Porezne uprave (žalba ne odgađa plaćanje). Ako je isporuka oporeziva PDV-om, PPN se ne plaća. Porezna uprava može utvrditi tržišnu vrijednost procjenom.
Isporuka građevina prije prvog nastanjenja/korištenja ili kad je od prvog korištenja do prodaje proteklo manje od dvije godine oporezuje se PDV-om (na zgradu i pripadajuće zemljište). Na građevinsko zemljište PDV se plaća kad je isporučitelj obveznik PDV-a; ako nije, primjenjuje se PPN (3%). U praksi, novogradnju/developersku prodaju prati PDV, dok se “starije” nekretnine (više od 2 godine od prvog korištenja) najčešće oporezuju PPN-om. U određenim B2B slučajevima moguć je izbor oporezivanja/“reverse charge” između PDV-obveznika.
Je li nekretnina nova (prva isporuka, mlađa od 2 godine)?
Za valjanost raspolaganja nekretninom u praksi se ovjeravaju potpisi na kupoprodajnom ugovoru kod javnog bilježnika; podnesak za upis vlasništva podnosi se zemljišnoknjižnom sudu. Ako se prijedlog za upis podnese elektronički (preko bilježnika/odvjetnika), sudska pristojba je 50% niža; ako se prijedlog ne podnese u 60 dana od nastanka uvjeta, pristojba može biti peterostruka. Sudovi objavljuju upute i podatke za uplatu pristojbi (modeli plaćanja). Popis javnih bilježnika u RH.
Naknade se ugovaraju prema Tarifi o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika ili paušalno/fiksno. U uobičajeni opseg ulaze: due diligence (ZK/katastar/dozvole), izrada/usklađivanje predugovora i ugovora, escrow/uvjetne isplate, i podnošenje prijedloga za ZK upis. Konačni trošak ovisi o složenosti predmeta i vrijednosti nekretnine.
Visina posredničke naknade nije propisana fiksno zakonom, već se ugovara ugovorom o posredovanju. U praksi se često kreće oko 2-3% + PDV po strani, ali može odstupati (ovisno o tržištu i usluzi). Važno je da ugovor jasno definira obveze, trajanje i kada naknada nastaje.
⚠️ Napomena: Iznad je sažetak čestih scenarija. Pravila PDV-a/PPN-a mogu imati iznimke (opcija oporezivanja, prijenos porezne obveze, ispravci pretporeza, posebna stanja u isporukama), pa za konkretan slučaj preporuka je uskladiti ugovore i tok plaćanja s odvjetnikom i računovođom. Također, od 1. 1. 2025. postoji godišnji porez na nekretnine (odvojeno od troškova kupnje), koji uređuju JLS-ovi - provjerite lokalna pravila nakon stjecanja.
Za brzi pregled, donosimo tablicu sa svim ključnim koracima kupnje nekretnine u Hrvatskoj:
| Korak | Opis | Ključni dokumenti |
|---|---|---|
| 0. Pribavljanje OIB-a (ako nije kreiran) | Preduvjet za ugovor, porez i upis | Identifikacijski dokument, obrazac zahtjeva, potvrda o dodijeljenom OIB-u |
| 1. Odabir nekretnine | Pregled tržišta, angažiranje agencije | - |
| 2. Provjera dokumentacije | Uvid u vlasništvo, terete, usklađenost podataka | Svježi ZK izvadak (B i C list), katastar, građevinska/uporabna dozvola (po potrebi), energetski certifikat, dokaz o etažiranju/pripadci |
| 3. Predugovor i kapara | Definiranje uvjeta; uplata 5-10% (često na escrow) | Predugovor, potvrda o uplati kapare, escrow/račun skrbništva (ako se koristi), OIB |
| 3a. (samo Non-EU) Suglasnost MPUDT-a | Administrativno odobrenje prije kupoprodaje | Zahtjev s prilozima prema uputi ministarstva |
| 4. Ugovor o kupoprodaji | Ovjera potpisa kod javnog bilježnika | Ugovor s tabularnom izjavom (clausula intabulandi), punomoć (ako postoji) |
| 5. Porezne obveze | PPN 3% ili PDV (nikad oba); rok 30 dana | Porezna prijava (ako nije poslana po službenoj dužnosti), ugovor/račun, dokaz o uplati |
| 6. Upis vlasništva | Podnošenje prijedloga ZK sudu | Ovjeren ugovor s tabularnom izjavom, prijedlog za upis, dokaz o podmirenom porezu ili primjeni PDV-a, identifikacijski podaci |
| 7. Primopredaja i prijenos režija | Zapisnik, očitanja brojila, prijenosi ugovora | Zapisnik o primopredaji, očitanja brojila, obrasci/ugovori dobavljača, podaci za pričuvu/zajednicu suvlasnika |
Prije početka procesa kupnje, strani kupci trebaju pribaviti hrvatski OIB. Bez njega nije moguće potpisati ugovor niti prijaviti porezne obveze.
OIB (osobni identifikacijski broj) obvezan je za sklapanje kupoprodajnog ugovora, poreznu prijavu i upis vlasništva. Strani državljanin OIB zatraži u ispostavi Porezne uprave uz važeći identifikacijski dokument (putovnica/ID) i propisani obrazac; ako prijavljuje boravište u RH, OIB se često dodjeljuje i prilikom prijave u MUP-u. Zahtjev može podnijeti i opunomoćenik. Potvrda s dodijeljenim OIB-om koristi se i u banci (otvaranje računa, kredit) te u zemljišnoknjižnom postupku. Operativni detalji (način predaje, rok izdavanja) mogu se razlikovati po uredima, pa je dobro prethodno provjeriti upute nadležne ispostave. Dodjeljivanje OIB-a (dokumenti; uključuje strane osobe)
Nakon odabira nekretnine, prije bilo kakve uplate potrebno je provesti osnovni due diligence: pribaviti svježi zemljišnoknjižni izvadak (B-lista vlasništva, C-lista tereta), izvršiti uvid u katastar (identitet čestice, površina), provjeriti građevinsku i uporabnu dozvolu (ako je primjenjivo) te važeći energetski certifikat. Za stanove/poslovne prostore provjerava se je li zgrada etažirana te jesu li pripadci (parkirno mjesto, spremište) uredno upisani uz posebni dio. Ako se plaća rezervacija, uvjeti se definiraju ugovorom (iznos, rok, uvjeti povrata), a sredstva je preporučljivo deponirati na escrow (odvjetnički ili bankovni račun skrbništva.
Potrebna dokumentacija prilikom kupnje nekretnine u Hrvatskoj uključuje:
⚠️ Napomena: Sve dokumente obavezno treba pregledati odvjetnik ili stručna osoba prije potpisivanja ugovora. Time se osigurava da je kupoprodaja pravno valjana i da neće biti problema kod upisa vlasništva.
Ako kupac ne potpisuje osobno, pravni posao može provesti opunomoćenik (odvjetnik, agent ili druga osoba) na temelju pisane punomoći s ovjerenim potpisom davatelja punomoći. Punomoć sastavljena u inozemstvu u pravilu se oprema apostille pečatom (ako je država potpisnica Haške konvencije) ili prolazi punu konzularnu legalizaciju (ako nije), a zatim se prilaže ovjereni prijevod na hrvatski. Za zemljišnoknjižne radnje (npr. tabularna izjava) sudovi zahtijevaju strogu formu ovjere potpisa. Preporučuje se da punomoć sadrži jasna ovlaštenja (potpis ugovora, porezna prijava, podnošenje prijedloga za upis, preuzimanje isprava) te, po potrebi, ograničenja (maksimalna cijena, rok valjanosti) - banke kod kredita to često traže.
Dokumenti sastavljeni na stranom jeziku koji se koriste pred hrvatskim tijelima (punomoći, javne isprave, izvadci) u pravilu moraju imati ovjereni prijevod sudskog tumača na hrvatski jezik. Sudski tumač je ovlaštena osoba čiji prijevod ima dokaznu snagu pred sudom i upravnim tijelima. Za pojedine EU javne isprave moguće je koristiti višejezične standardne obrasce prema Uredbi (EU) 2016/1191, što najčešće ne obuhvaća punomoći i notarske akte. Preporučuje se osigurati dosljednu transliteraciju imena i adresa (točno prema putovnici) kako bi se izbjegle razlike u ispravama i upisima.
Strane javne isprave za uporabu u Hrvatskoj obično se potvrđuju apostille pečatom ako su izdane u državi potpisnici Haške konvencije; ako država to nije, provodi se puna konzularna legalizacija. Apostille se stavlja na izvornu javnu ispravu u zemlji izdavanja, a ovjereni prijevod na hrvatski radi se zasebno. U RH apostille izdaju nadležna tijela ovisno o vrsti dokumenta (npr. općinski sudovi ili ministarstvo). U EU je za određene kategorije javnih isprava apostille ukinut, uz mogućnost višejezičnih obrazaca - ali to pravilo tipično ne vrijedi za punomoći i notarske akte koji se koriste za prijenos nekretnina.
⚠️ Napomena: Za specifične slučajeve (npr. država izdavanja nije potpisnica Haške konvencije, punomoć se koristi i za banku/hipoteku) dobro je unaprijed uskladiti formu dokumenta sa zemljišnoknjižnim sudom i bankom te provjeriti točne zahtjeve nadležnog tijela.
Predugovor se sklapa kada su komercijalni uvjeti dogovoreni, a kupcu je potrebno dodatno vrijeme za dovršetak provjera ili financiranja. Uobičajena kapara iznosi 5-10 % kupoprodajne cijene (prema dogovoru). Pravne učinke kapare uređuje Zakon o obveznim odnosima: ako raskid uzrokuje strana koja je kaparu dala, kapara propada; ako raskid uzrokuje strana koja je kaparu primila, kapara se vraća u dvostrukom iznosu (osim ako je drukčije ugovoreno). Predugovorom se u pravilu definiraju rokovi, uvjeti (npr. odobrenje kredita), potrebna dokumentacija te clausula intabulandi (najava tabularne izjave u glavnom ugovoru).
Glavni ugovor mora jasno opisati predmet (točna oznaka posebnog dijela/čestice, površine), cijenu i način plaćanja, rokove, predaju posjeda te sadržavati tabularnu izjavu (clausula intabulandi) kojom prodavatelj dopušta upis vlasništva kupcu. Potpisi se ovjeravaju kod javnog bilježnika. Ako je plaćanje u obrocima, uobičajeno je intabulaciju vezati uz potvrdu o zaprimljenoj cjelokupnoj kupovnini; alternativno se može provesti predbilježba prava vlasništva do potpune isplate.
Na stjecanje se primjenjuje ili PDV ili porez na promet nekretnina (PPN) 3% - nikada oba. Kod novogradnje (prva isporuka) i građevinskog zemljišta tipično se primjenjuje PDV (prodavatelj izdaje račun); u ostalim slučajevima PPN. Od 2017. bilježnik/sud/javnopravno tijelo po službenoj dužnosti dostavlja ugovor Poreznoj, no ako to iznimno izostane, kupac (stjecatelj) je dužan prijaviti promet u roku 30 dana. Porezna rješenjem utvrđuje iznos i rok plaćanja.
Za intabulaciju podnosi se prijedlog zemljišnoknjižnom sudu uz: ovjereni kupoprodajni ugovor s tabularnom izjavom, dokaz identiteta/ovlasti podnositelja, te po praksi suda dokaz o podmirenju porezne obveze ili činjenici da je primijenjen PDV. Ako cijena nije u cijelosti plaćena, može se zatražiti predbilježba prava vlasništva i naknadna intabulacija nakon ispunjenja uvjeta (npr. potvrda o punoj uplati). Status predmeta prati se putem e-Predmet/OSS Uređena zemlja. Po pravomoćnosti rješenja, kupac postaje upisan kao vlasnik.
Po zaključenju transakcije sastavlja se zapisnik o primopredaji (očitanja brojila za struju, vodu i plin; broj ključeva/kartica; popis pripadajuće opreme). Bez odgode pokreće se prijenos režija na ime stjecatelja (dobavljači električne energije/vode/plina, komunalna naknada, pričuva), ažurira se adresa za dostavu pošte te obavještava zajednica suvlasnika/upravitelj. Ako se planira najam, potrebno je pripremiti odgovarajuću dokumentaciju za porezni režim te, prema potrebi, ispuniti turističke obveze za kratkoročni najam.
⚠️ Napomena: Praksa zemljišnoknjižnih sudova i pojedinih javnih tijela može se razlikovati u pogledu traženih priloga (npr. dokaz o plaćenom porezu prije upisa). Uvijek provjeri lokalne upute i, gdje je moguće, koristi escrow ili uvjetne isplate radi sigurnog brisanja tereta i uredne intabulacije.
Kupcima je najvažnije pitanje: Koliko sve skupa traje? Vrijeme kupnje varira ovisno o statusu kupca (EU ili Non-EU), vrsti nekretnine i urednosti dokumentacije. U nastavku slijedi timeline glavnih koraka s okvirnim rokovima.
⚠️ Napomena: Ovo su okvirni rokovi iz prakse. Trajanje ovisi o složenosti predmeta, opterećenjima u ZK/katastaru i potpunosti dokumentacije.
Suvlasništvo znači da više osoba ima idealne (matematičke) udjele na cijeloj nekretnini, bez fizičkog razgraničenja posebnih dijelova ako zgrada nije etažirana. Etažno vlasništvo je vlasništvo „posebnog dijela” (npr. stan, lokal, garaža) koji čini samostalnu uporabnu cjelinu i neodvojivo je povezano s pripadajućim suvlasničkim udjelom i zajedničkim dijelovima (krov, fasada, instalacije). U praksi je za kreditiranje i kasniju prodaju sigurnije kupovati etažirane posebne dijelove s jasno upisanim pripadcima (parkirno mjesto, spremište, terasa).
Zemljišne knjige su službeni registar u kojem se vode podaci o opisu nekretnine, vlasništvu i teretima (A, B i C-lista). Provjera aktualnog izvatka ključna je za utvrđivanje vlasnika, mogućih ograničenja i usklađenosti s katastrom i ugovorom.
A-lista prikazuje osnovne podatke o nekretnini: katastarsku općinu, broj zemljišnoknjižne čestice, kulturu/namjenu, površinu i adresu. Za stanove/poslovne prostore navodi se posebni dio (oznaka stana/poslovnog prostora, površina) i udio u zajedničkim dijelovima zgrade (ako je provedena etažacija). Preporučuje se usporediti podatke iz A-liste s katastarskim podacima i ugovorom (broj čestice, površina, adresa) kako bi se otklonile moguće razlike.
B-lista sadrži podatke o vlasniku/vlasnicima i veličini suvlasničkih udjela te temelju stjecanja (npr. kupoprodaja, nasljeđivanje). Potrebno je provjeriti da je prodavatelj upisan kao vlasnik s odgovarajućim udjelom, postoji li predbilježba ili zabilježba koja utječe na pravo vlasništva te je li, u slučaju više suvlasnika, osiguran potpis/ovlaštenje svih nositelja prava. Kod pravnih osoba provjerava se ovlaštenje za zastupanje.
C-lista prikazuje terete i ograničenja: hipoteke i založna prava, služnosti (prava prolaza/infrastrukture), zabilježbe spora, ovrhe, prava prvokupa te plombe (u tijeku upis). Preporučuje se utvrditi plan brisanja neželjenih tereta prije isplate (npr. brisovno očitovanje, bankarsko pismo o brisanju) i po potrebi koristiti escrow/uvjetnu isplatu. Trajna ograničenja (npr. nužne služnosti) treba procijeniti s obzirom na namjeravano korištenje nekretnine.
Katastar vodi podatke o česticama (KO i broj čestice), površinama, načinu uporabe i položaju izgrađenih objekata. Iako katastar ne dokazuje vlasništvo, podaci moraju biti usklađeni sa zemljišnim knjigama. Kod zemljišta je ključno utvrditi je li čestica građevinska ili poljoprivredna te postoji li izgrađenost u skladu s izdanim dozvolama. Uoči li se nesrazmjer (npr. površina, broj čestice), planira se usklađenje kroz odgovarajući geodetski elaborat, parcelaciju ili spajanje.
Legalnost gradnje i korištenja dokazuje se valjanom građevinskom dozvolom (ili odgovarajućim aktom za starije objekte) te uporabnom dozvolom kojom se potvrđuje da je objekt izveden za uporabu. Ako su rađene preinake/re-konstrukcije, provjerava se usklađenost s izdanim aktima ili postojanje rješenja o izvedenom stanju. Potpuna i dosljedna tehnička dokumentacija (nacrti, elaborati, popis posebnih dijelova) važna je za kreditiranje i nesmetan upis vlasništva.
Energetski certifikat obvezan je pri prodaji i iznajmljivanju; kupcu ili najmoprimcu treba biti predočen prije sklapanja ugovora, a u oglasima se navodi energetski razred. Certifikat izdaju ovlaštene osobe i najčešće vrijedi deset godina, osim ako su nakon izdavanja izvedene značajne promjene na objektu koje utječu na energetska svojstva. Nedostatak certifikata može dovesti do prekršajnih problema i odgoda u procesu.
Etažiranje uspostavlja vlasništvo posebnih dijelova zgrade (stan, poslovni prostor, garaža) zajedno s pripadcima poput spremišta ili parkirnog mjesta. Provodi se na temelju suglasnosti suvlasnika i etažnog elaborata/Plana posebnih dijelova, a završava upisom u zemljišne knjige. Posebnu pozornost poterbno je obrati na to jesu li pripadci doista upisani uz predmetni posebni dio i pod kojom oznakom; parkirno mjesto može biti zaseban posebni dio ili zajednički dio s posebnim pravom korištenja - razlika je bitna za prava i vrijednost nekretnine.
Prostorni plan određuje što i pod kojim uvjetima se smije graditi na određenoj lokaciji (namjena, koeficijenti, katnost, udaljenosti, oblikovanje). Prije kupnje zemljišta potrebno je provjeriti je li čestica u građevinskoj zoni (stambena, mješovita, poslovna) i koje posebne uvjete treba zadovoljiti. Izvan građevinskih zona stambena gradnja u pravilu nije dopuštena. Obratiti pozornost na dodatna ograničenja (zaštita kulturne baštine, pojasevi zaštite, pomorsko dobro) i po potrebi zatražiti lokacijsku informaciju od nadležnog tijela.
⚠️ Napomena: Praksa zemljišnoknjižnih sudova, katastarskih ureda i jedinica lokalne samouprave može se razlikovati u pogledu traženih priloga i formi akata. Za važnije odluke i kompleksnije predmete preporučljivo je uključiti odvjetnika, ovlaštenog geodeta i/ili ovlaštenog inženjera gradilišta.
Od nedostatne provjere vlasništva do pogrešne procjene rokova — ove greške najčešće poskupljuju i produžuju postupak. Preporučuje se pregledati popis u nastavku i planirati unaprijed :
Zaključak: uz dobar due diligence, uvjetovanje ugovornih rokova i profesionalnu podršku, većinu grešaka moguće je u potpunosti izbjeći.
Postupak kupnje uvelike ovisi o vrsti nekretnine. Stan, kuća ili zemljište nose različite pravne i tehničke izazove koje je važno razumjeti prije potpisivanja ugovora.
Ako zgrada nije etažirana, kupnjom “idealnog udjela” zapravo se dobiva dio cijele nekretnine, ne nužno “točno ovaj stan”. Etažiranje (plan posebnih dijelova + suglasnost suvlasnika + upis u ZK) pretvara posebne dijelove (stan, lokal, garaža) u samostalne jedinice. Parkirno mjesto može biti samostalna jedinica, pripadak stanu ili zajednički dio s posebnim pravom korištenja - razlika je bitna za stvarna prava, založnost (hipoteka) i preprodaju. Ako se kupuje u zgradi bez etažiranja, preporučuje se provjeriti mogućnost, trošak i rok naknadnog etažiranja prije uplate kapare.
Kod gradnje u tijeku ili developerske novogradnje preporučuje se ugovoriti jasne faze plaćanja (npr. po stupnjevima dovršenosti), dokaz financiranja investitora ili escrow, te precizne uvjete za izdavanje tabularne izjave i brisanje eventualnih hipoteka/tereta. Potrebno je priložiti i provjeriti građevinsku dozvolu, glavni projekt te naknadno uporabnu dozvolu, uz provjeru usklađenosti izvedenog stanja. Na kvalitetu i nedostatke primjenjuju se zakonska jamstva i odgovornost za materijalne nedostatke prema ZOO-u; ugovorom se mogu predvidjeti bankarska garancija, rokovi za otklanjanje nedostataka i ugovorne kazne. Isplatu završne rate preporučuje se vezati uz dokaz o izdanoj uporabnoj dozvoli i ispunjenje svih uvjeta za upis (intabulaciju).
Za zemljište je presudno utvrditi da je u građevinskoj zoni i što plan dopušta: namjenu (stambena/mješovita), koeficijente (izgrađenost/iskorištenost), katnost, udaljenosti od međa i uvjete oblikovanja. To potvrđuje lokacijska informacija nadležnog upravnog odjela/JLS te uvid u važeći prostorni plan (GUP/UPU/DPU). Potrebno je provjeriti pristup na javnu cestu, mogućnost i trošak priključaka (voda, struja, odvodnja), geometriju i površinu parcele (po pravilima plana). Ako podaci katastra i ZK-a nisu usklađeni, računaj na geodetski elaborat/parcelaciju prije ishođenja dozvola.
Kreditiranje nerezidenata ovisi o politici pojedine banke. U pravilu se traži veći udio vlastitih sredstava (često 30-50%+), prvi red hipoteke na nekretnini, procjena ovlaštenog procjenitelja, polica osiguranja nekretnine (a ponekad i života) te dokaz stabilnih prihoda iz matične zemlje (platne liste, porezne potvrde, izvadci). Banka provodi KYC/AML i može tražiti otvaranje računa u RH te uplatu uloga/primanja. Ugovaranje je brže uz prethodnu procjenu kreditne sposobnosti (pre-approval) i jasno definiran otplatni plan. Uvjeti (kamate, LTV, rokovi) znatno variraju - vrijedi kontaktirati više banaka ili koristiti kreditnog posrednika.
Hrvatska je u eurozoni; kupoprodajne cijene plaćaju se u eurima bez gotovine (bankovni transfer). Banke, javni bilježnici, odvjetnici i agenti dužni su provoditi dubinsku provjeru (CDD/KYC) i zatražiti dokaz porijekla sredstava: izvatke računa, potvrde o prihodima, kupoprodajne ugovore prijašnjih nekretnina, nasljedne rješenja, darovne ugovore, ugovore o kreditu i sl. Za pravne osobe traže se i financijski izvještaji te UBO dokumentacija. Preporučuje se pravodobno pripremiti dokumente kako bi se izbjegla kašnjenja kod većih međunarodnih uplata. Plaćanje se u ugovorima često strukturira u tranše (kapara, potom isplata ostatka uz ispunjenje ugovornih uvjeta).
Radi sigurnosti, sredstva se često polažu na escrow račun odvjetnika ili u depozit kod javnog bilježnika. U escrow ugovoru preciziraju se uvjeti isplate (npr. zaprimanje originala ugovora s ovjerenim potpisima, izdavanje i dostava tabularne izjave, dokaz o brisovnom očitovanju za hipoteku/terete, potvrda o uplati poreza ili račun s PDV-om, potvrda banke prodavatelja da je kredit podmiren). Isplata se vrši tek po ispunjenju uvjeta, čime se štiti i kupac i prodavatelj. Kod kredita, escrow se usklađuje s isplatom po nalogu banke.
Unutar EEA uplate se izvršavaju putem SEPA sustava (EUR, IBAN/BIC), dok se iz trećih zemalja koriste SWIFT transferi. Preporučuje se unaprijed odabrati i usuglasiti model troškova (SHA/OUR) — kod SWIFT-a se često bira OUR kako bi prodavatelj primio puni iznos. U opisu plaćanja navodi se referenca na ugovor (broj, datum, oznaka nekretnine), a naziv primatelja mora biti usklađen točno s ugovorom i zemljišnim knjigama. Veće međunarodne uplate prolaze bankarske provjere usklađenosti, stoga je preporučljivo najaviti transfer i dostaviti potrebnu dokumentaciju prije izvršenja. Ako se sredstva šalju u valuti različitoj od EUR-a, konverziju i tečaj određuje banka pošiljatelja; preporučuje se provjeriti i naknade za dolazne uplate kod banke prodavatelja.
⚠️ Napomena: Operativna pravila (dokumentacija, rokovi, escrow forma) razlikuju se po bankama i bilježničkim uredima. Za veće iznose i složenije strukture (npr. kredit + brisanje hipoteke) uključi odvjetnika i računovođu kako bi se ugovori, tok novca i rokovi uskladili bez zastoja.
Od 1. siječnja 2025. uveden je godišnji porez na nekretnine koji je zamijenio dosadašnji porez na kuće za odmor. Plaća se za stambene nekretnine koje ne služe stalnom stanovanju niti su dugoročno iznajmljene. Iznos je u rasponu 0,60-8,00 € / m² korisne površine godišnje, a konkretnu visinu propisuje grad/općina svojom odlukom. Porezna rješenja donose se za svaku kalendarsku godinu prema stanju i namjeni utvrđenoj na dan 31. ožujka te godine.
Ne plaća se porez na nekretnine za nekretninu koja služi za stalno stanovanje vlasnika ili članova obitelji (dokaz npr. prebivalište/boravište), kao ni za stan/kuću koja je dugoročno iznajmljena na najmanje 10 mjeseci godišnje uz prijavljeni ugovor o najmu Poreznoj upravi. U tim slučajevima Porezna ne donosi rješenje, jer se porez ne utvrđuje. Za povremeni (kratkoročni) najam, prazne ili vikend nekretnine - porez se u pravilu plaća.
Uvođenjem poreza na nekretnine nije ukinuta komunalna naknada - ona se i dalje naplaćuje neovisno o porezu na nekretnine (baza podataka o komunalnoj naknadi koristi se i za utvrđivanje poreza). Pojedine JLS-ove (gradovi/općine) do 28. veljače 2025. donijele su vlastite odluke (zone, koeficijenti, iznosi); provjeriti lokalna pravila na području gdje je nekretnina. Uz to, vlasnike mogu teretiti i druge lokalne naknade (npr. odvoz otpada) te, ako iznajmljuju turistima, zasebne turističke obveze prema posebnom režimu.
Od 1. siječnja 2025. primjenjuje se novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/24). Uvodi se Registar zajednica suvlasnika i upravitelja, a suvlasnici su dužni u roku od dvije godine sklopiti nove međuvlasničke ugovore i ugovore o upravljanju sukladno Zakonu. Upravitelji imaju dodatne obveze (npr. objava kućnog reda), a minimalna pričuva se utvrđuje prema formuli koja iznosi najmanje 0,54% etalonske cijene građenja godišnje po m² vrijednosne površine stana. Detalje o rokovima i operativnim pravilima provjeriti kod upravitelja i nadležne JLS.
⚠️ Napomena: Porezne i komunalne obveze donose i provode lokalne jedinice kroz svoje odluke (zone, stope, izuzeća). Uvijek provjeriti konkretnu odluku grada/općine za predmetnu adresu i, ako se planira dugoročni najam, prijaviti ugovor Poreznoj kako bi se primijenilo oslobođenje od poreza na nekretnine.
Dugoročni najam stanova kućanstvima oporezuje se kao dohodak od imovine: na ugovorenu najamninu priznaje se 30% paušalnih izdataka, a na razliku se plaća porez 12%. Ugovor se prijavljuje Poreznoj upravi; prijavljeni najam ≥10 mjeseci godišnje u pravilu omogućuje izuzeće od godišnjeg poreza na nekretnine (pogledati poglavlje o godišnjim obvezama). U praksi se često traži i prijava prebivališta/boravišta najmoprimca radi dokazivanja namjene stanovanja.
Za kratkoročni najam obvezna je prijava/odjava gostiju u eVisitoru (u pravilu u roku 24 sata). Plaćaju se turistička pristojba i članarina turističkoj zajednici prema razredima i lokalnim odlukama; dodatno, lokalni propisi i kućni red zgrada mogu ograničiti ili uvjetovati pružanje smještaja. Točne iznose i uvjete provjeriti kod nadležne JLS/TZ za predmetnu adresu.
Od 1.1.2025. prag za ulazak u sustav PDV-a iznosi 60.000 € godišnjeg prometa. Klasični dugoročni najam stanovanja u pravilu je oslobođen PDV-a, dok su usluge kratkotrajnog smještaja gospodarska djelatnost i mogu dovesti do PDV obveze, osobito ako se prelazi prag ili se pružaju dodatne usluge (npr. organizirani doručak, česta hotelska usluga čišćenja, transferi). PDV tretman i evidencije uskladiti s računovođom prema konkretnom modelu poslovanja.
Gradovi/općine mogu imati posebna pravila za kratkoročni najam (npr. uvjete u višestambenim zgradama, ograničenja po zonama). U zgradama vrijede međuvlasnički ugovor, kućni red i odluke zajednice suvlasnika; neke zgrade izričito zabranjuju kratkoročno iznajmljivanje. Prije kupnje provjeriti lokalne odluke i dokumente zgrade kako bi se izbjegla kasnija ograničenja.
Model: dohodak od imovine (stan iznajmljen na 12+ mjeseci). U praksi se obračun radi na osnovi bruto najamnine, uz normirane troškove i primjenu važeće stope poreza na dohodak iz imovine (provjeriti aktualnu stopu i lokalne odluke).
⚠️ Napomena: Normirani postotak i stope poreza mogu se mijenjati; obvezno provjeriti aktualna pravila Porezne uprave i JLS.
Model: privatni iznajmljivač u domaćinstvu (paušal dohotka po ležaju + turističke obveze). Iznosi određuje JLS/odluka, ovisno o zoni i kategoriji.
⚠️ Napomena: Paušali, boravišna pristojba i članarina TZ određuju se lokalnim odlukama i mogu se razlikovati po godinama/zonama; obvezno provjeriti aktualne iznose kod JLS/TZ. Smještaj s doručkom/polupansionom/punim pansionom u paketu također je na 13%. Ako se dodatne usluge fakturiraju zasebno (npr. određene pomoćne usluge), mogu podlijegati 25%.
Nakon upisa vlasništva preporučuje se bez odgode pokrenuti prijenos svih režija na ime novog vlasnika. U zapisniku o primopredaji potrebno je zabilježiti očitanja brojila (struja, voda, plin) i priložiti ga uz zahtjeve dobavljačima. Za komunalne usluge (odvoz otpada, komunalna naknada) promjena korisnika/obveznika provodi se kod nadležnih gradskih/općinskih službi. U višestambenim zgradama upravitelja treba obavijestiti o promjeni vlasnika radi ažuriranja pričuve i kontaktnih podataka. Za nerezidente preporučuje se provjeriti mogućnost otvaranja trajnih naloga/SEPA terećenja kako bi se izbjegla kašnjenja uplata.
Preporučuje se odmah ugovoriti policu osiguranja zgrade/stana (požar i ostale opasnosti), uz dodatak za potres zbog seizmičkog rizika na Jadranu. Po potrebi uključiti osiguranje sadržaja (namještaj, tehnika) i odgovornosti prema trećima (npr. šteta susjedu zbog puknuća cijevi). Suma osiguranja treba pratiti trošak obnove (ne samo tržišnu vrijednost), a franšize i isključenja jasno provjeriti u uvjetima. Za kuće s bazenom ili turistički najam preporka je razmisliti o proširenjima police (nezgoda gostiju, šteta na staklu, krađa).
U zgradama s više stanova upravljanje se provodi preko zajednice suvlasnika i ugovorenog upravitelja. Obvezno je plaćanje pričuve i poštivanje kućnog reda; veći radovi (npr. fasada, krov, dizalo) donose se odlukom suvlasnika većinom udjela. Nakon kupnje upravitelju zgrade potrebno je dostaviti kupoprodajni ugovor i kontaktne podatke, preuzeti važeće međuvlasničke ugovore te informirati se o planiranim investicijama. Ako se planira kratkoročni najam, potrebno je provjeriti postoji li odluka zgrade/suvlasnika koja takvu djelatnost uređuje ili ograničava.
Za kuće i apartmane u najmu ili povremenom korištenju preporučuje se uspostaviti rutinu održavanja: redovni servisi klimatizacije i bojlera, čišćenje oluka, dimnjačarski pregled, mjere zaštite od vlage te periodične provjere instalacija (voda/struja). Vrt i bazen zahtijevaju sezonske radove (orezivanje, navodnjavanje, održavanje kemijskog balansa, zimovanje opreme). Ako vlasnik nije stalno prisutan, preporučljivo je angažirati property management za obilazak objekta, preuzimanje i dostavu pošte, intervencije u hitnim slučajevima te koordinaciju servisera i majstora.
⚠️ Napomena: Pravila i procedure (npr. obrasci za komunalne usluge, visina pričuve, kućni red) utvrđuju lokalna poduzeća i zajednice suvlasnika. Preporučuje se provjeriti konkretne upute za adresu predmetne nekretnine te zatražiti pisane potvrde o svakoj predaji/prijenosu.
Dohodak od otuđenja nekretnine ne oporezuje se se nekretnina proda nakon 2 godine od dana nabave (za novogradnju u vlastitoj režiji - 2 godine od dana kada je zgrada osposobljena za uporabu). Oslobođenje od poreza moguće je i kada je nekretnina služila za stanovanje poreznom obvezniku ili uzdržavanim članovima uže obitelji; stanovanje se dokazuje stvarnim boravkom (npr. računima komunalija), pri čemu sama prijava prebivališta nije dovoljna. Oslobođenja postoje i u slučajevima izvlaštenja, nasljeđivanja te prijenosa među bračnim drugovima i užom obitelji (uz propisane iznimke). Kad je porez primjenjiv, obračunava se na dobitak: razliku između tržišne prodajne i nabavne vrijednosti uvećane za indeks rasta proizvođačkih cijena, uz priznate troškove ulaganja i otuđenja potkrijepljene dokazima.
Ako se u razdoblju od 5 godina od stjecanja (odnosno od osposobljenja za uporabu kod gradnje/rekonstrukcije) otuđi više od tri nekretnine iste vrste (npr. stanovi), nastali dohodak postaje oporeziv. Oporezuje se ukupno ostvareni primitak u tom razdoblju, a rješenje se izdaje po prodaji četvrte nekretnine iste vrste. Iznimka su mala zemljišta do 250 m² po čestici, ukupno do 1.000 m². Porez se utvrđuje po stopi 24%
Kad je otuđenje oporezivo, Porezna uprava donosi rješenje, a porez se plaća u roku 15 dana od dostave rješenja. Potrebno je pripremiti: kupoprodajni ugovor (stjecanje) i ugovor o prodaji, potvrde o ulaganjima (računi radova/materijala, projekata), troškovima otuđenja (npr. agencijska provizija, bilježnik), te dokaze o stanovanju ako se koristi oslobođenje (računi komunalija i sl.). Kod prodaje nekretnine izgrađene u vlastitoj režiji - prilažu se dokumenti koji potvrđuju dan osposobljenja za uporabu (npr. uporabna dozvola).
Ako se nekretnina proda unutar 2 godine od kupnje, razlika između kupovne i prodajne cijene oporezuje se porezom na dohodak od kapitala (10 % + prirez). Nakon 2 godine držanja, poreza nema.
Primjer izračuna:
⚠️ Napomena: Svi troškovi ulaganja (adaptacije, projekti, građevinski radovi) moraju biti dokumentirani računima. Bez računa, Porezna uprava ih neće priznati kao umanjenje osnovice.
⚠️ Napomena: Pravilo “2 godine” i oslobođenje za primarno stanovanje vrijedi i za nerezidente; no dokazivanje stvarnog stanovanja je strogo činjenično (potrošnja, računi, evidencije). Ako se planiraju serijske prodaje (flipanje), preporučuje se unaprijed procijeniti učinak pravila “3 u 5 godina” te voditi urednu, dokazivu dokumentaciju o troškovima i ulaganjima radi umanjenja porezne osnovice.
U Istri je čest rizik nesklad izvedenog stanja s dozvolama. Ako dio kuće/terase/bazena nije izgrađen prema projektu ili je dograđivan “naknadno”, postoji opasnost da nije moguće legalizirati (npr. izvan građevinske zone, u zaštićenim pojasevima). Potrebno je usporediti nacrte iz građevinske dozvole (glavni projekt) s stvarnim izvedenim stanjem, provjeriti postoji li uporabna dozvola ili drugi valjani akt za korištenje te jesu li sve promjene provedene kroz rješenje o izvedenom stanju. Neusklađenosti mogu rezultirati kaznama, zabranom uporabe ili troškovima naknadnih postupaka (legalizacija, sanacije).
U C-listi zemljišne knjige upisuju se hipoteke, založna prava, služnosti (npr. pravo prolaza/put), plombe (tekući upisi), zabilježbe spora i osobna prava poput plodouživanja ili doživotnog stanovanja. Svaki od tih upisa može ograničiti raspolaganje ili korištenje. Preporučuje se kupoprodaju uvjetovati brisanim teretom (dostavom brisovnog očitovanja i provedbom brisanja u ZK) te koristiti escrow/uvjetnu isplatu. Ako u zemljišnim knjigama postoji plomba ili zabilježba spora, kupnju je prikladno odgoditi do razjašnjenja stanja i brisanja upisa.
U starim jezgrama i zaštićenim cjelinama (Rovinj, Poreč, Pula, Grožnjan...) zahvati često zahtijevaju konzervatorske suglasnosti te imaju stroge uvjete (materijali, stolarija, boje, krov, reklame). To utječe na rokove, troškove i opseg mogućih preinaka. Prije kupnje preporučuje se zatražiti lokacijsku informaciju te pribaviti podatke od nadležnog konzervatorskog odjela; radove je potrebno planirati u skladu s propisanim uvjetima zaštite.
Pomorsko dobro je javno dobro izvan prometa (nema privatnog vlasništva). Parcela koja “ulazi” u morski pojas ili neposredno graniči s njim nosi posebne zabranjene radnje i ograničenja; bespravni molovi, pontoni ili nasipi podliježu uklanjanju. Prije kupnje preporučuje se provjeriti granice pomorskog dobra, propisane udaljenosti gradnje od obale te postoji li koncesija ili drugo nadležno odobrenje za korištenje obale i/ili morskog akvatorija.
Sljedeći scenariji često se pojavljuju u praksi. Za svaki navodimo korake, na što paziti i tipične ugovorne uvjete (uvjeti odgodni/escrow). Ako je rizik previsok, sigurnije je odustati.
⚠️ Napomena: Ovaj popis je informativan i ne zamjenjuje pravni savjet. Uvijek angažirajte stručnjake za provjeru i pripremu odgovarajućih ugovornih klauzula (uvjeti odgodni, escrow, brisovna očitovanja).
Istra je prostorno snažno regulirana: stambena i mješovita naselja imaju točno zadane uvjete (minimalna veličina parcele, koeficijenti izgrađenosti/iskorištenosti, katnost, udaljenosti od međa, oblikovanje), dok je izvan građevinskih zona stambena gradnja u pravilu nedopuštena. Duž obale postoje posebni režimi (pomorsko dobro, obalni pojas, zaštitni koridori), a u naseljima i izvan njih česte su kulturno-povijesne i arheološke zone te Natura 2000 područja koja uvjetuju dodatne suglasnosti. Prije kupnje zemljišta ili kuće planirane za preinake preporučuje se provjera važećeg plana (GUP/UPU/DPU), lokacijska informacija i dostupnost infrastrukture (pristup, voda, struja, odvodnja), jer upravo lokalna pravila odlučuju što je izvedivo i u kojem roku.
Rovinj - najskuplji i najtraženiji “prime” na zapadnoj obali; stara jezgra i zone blizu centra/Borika imaju kroničan manjak ponude. Kvalitetna novogradnja je rijetka i brzo se apsorbira. Ponuda nekretnina u Rovinju.
Poreč - stabilna potražnja obitelji i sezonskih iznajmljivača; šire naselje i okolna mjesta nude više novogradnje i kuća s bazenima; dobra ravnoteža cijene i likvidnosti. Ponuda nekretnina u Poreču.
Pula - najveći grad, cjelogodišnja potražnja (studenti, javne službe, poslovni sektor), širi raspon cijena i tipologija. Blizina zračne luke olakšava dolaske van sezone. Ponuda nekretnina u Puli.
Umag/Novigrad/Savudrija - sjeverozapad Istre, blizina Slovenije i Italije; sportski i golf sadržaji, resort zone i apartmanske nove zgrade; kupci često “vikendaši” iz regije. Ponuda nekretnina u Umagu, te Ponuda nekretnina u Novigradu.
Južna i istočna Istra (Medulin, Ližnjan, Premantura; Labin/Rabac) - više novogradnje i kuća s pogledom; raznolika kvaliteta, pa je due diligence ključan. Ponuda nekretnina u Medulinu, te ponuda nekretnina u Labinu.
Središnja (interna) Istra (Motovun, Grožnjan, Bale, Svetvinčenat) - kamene kuće i vile s bazenima za ruralni turizam; potražnja vođena “lifestyleom” (gastro, biciklizam, mir), uz manju sezonsku amplitudu cijena nekretnina nego na prvoj crti mora.
Zapadna obala (Rovinj-Poreč-Umag) ima najjači sezonski vrhunac (ljeto + rani jesenski “shoulder”), dok urbani centri (Pula) i dio unutrašnjosti bilježe ravnomjerniju godišnju potražnju (posao, studij, događaji). Kratkoročni najam najviše ovisi o udaljenosti do mora/centra, kvaliteti smještaja i parkingu; dugoročni najam bolje funkcionira u gradovima i mjestima s cjelogodišnjim sadržajima. Na prihod utječu i lokalne odluke (pravila u zgradama, turističke obveze), dostupnost letova (ZL Pula) te drive-in tržišta (Slovenija, Italija, Austrija, Njemačka). Ako se planiraju prihodi od najma, odabrani model (dugoročni ili turistički) treba prilagoditi mikro-lokaciji te prije kupnje provjeriti lokalne propise.
Kako bi razlika bila jasna, prikaza su dva tipična scenarija s okvirnim rokovima i troškovima. Primjeri služe isključivo za orijentaciju i ne predstavljaju pravni savjet.
⚠️ Napomena: rokovi i troškovi razlikuju se po predmetu. Priprema potpune dokumentacije i angažman stručnjaka značajno skraćuju proces.
Preporučuje se uspostaviti jedinstveni “data room” koji sadrži:
Početni troškovi mogu uključivati: PPN 3% ili PDV (ovisno o isporuci), javnobilježničke i sudske pristojbe, odvjetničke usluge, agencijsku proviziju, procjenu vrijednosti, tehničke preglede te inicijalno održavanje i/ili opremanje/namještaj.
Godišnji troškovi mogu uključivati: lokalni porez na nekretnine (prema odluci jedinice lokalne samouprave), komunalnu naknadu, pričuvu, osiguranje, redovno održavanje (vrt, bazen, servisi), uslugu upravljanja („property management”) te eventualne turističke obveze.
Sadržaj brze liste za dan primopredaje: zapisnik o primopredaji s fotografijama i stanjima brojila, popis ključeva/kartica i daljinskih upravljača, preuzete upute/garancije za uređaje, potvrda o plaćenim komunalijama do datuma primopredaje, kontakt upravitelja i dobavljača (struja, voda, plin/otpad), dogovor o prijenosu ugovora/novim ugovorima i kontakt-lista majstora/servisa za hitne slučajeve.
⚠️ Napomena: Za svaku nekretninu lokalna pravila (prostorni plan, komunalne odluke, konzervatorski uvjeti) mogu bitno varirati.Prije uplate kapare preporučuje se pribaviti pisanu potvrdu ili službeni dokument (lokacijska informacija, izvadci, suglasnosti) koji nedvosmisleno potvrđuje namjeravanu uporabu (namjenu) i pravni status predmetne nekretnine.
Osim pravnih i administrativnih pitanja, stranim kupcima često je važan i širi kontekst - kakav je dugoročni potencijal tržišta nekretnina u Hrvatskoj? Posljednjih godina trendovi pokazuju stabilan rast cijena i stalnu potražnju. Tržište nekretnina u Istri i Hrvatskoj pokazuje stabilan rast.
Sve projekcije ukazuju da će Hrvatska, a posebno Istra i priobalje, ostati atraktivna destinacija za ulaganja u nekretnine i u narednom desetljeću, što ulagačima donosi sigurnost i potencijalni rast vrijednosti imovine.
Kupnja nekretnine u Hrvatskoj za strane državljane je izvediva i sigurna kada je proces dobro planiran: od utvrđivanja tko može kupovati (EU vs. Non-EU) i, po potrebi, pribavljanja suglasnosti MPUDT-a, preko cjelovitog due diligencea i pravno ispravnog ugovaranja (clausula intabulandi), do razumijevanja poreznih obveza (PPN 3% vs. PDV 25%, godišnji porez na nekretnine od 2025.) i planova korištenja (vlastito stanovanje, dugoročni ili turistički najam).
Istra je izuzetno atraktivna, ali i strogo regulirana: lokalni planovi, pravila zajednica suvlasnika i uvjeti JLS često određuju što je moguće i pod kojim uvjetima. Ako se planira najam, preporučuje se unaprijed odabrati model (dugoročni ili turistički) i uskladiti ga s lokalnim pravilima, obvezama u sustavu eVisitor te PDV pragom. Jasno definiran tijek plaćanja (po mogućnosti uz escrow) i pravodobna priprema ovjera i prijevoda skraćuju rokove i smanjuju rizik.
⚠️ Napomena: RealEstate Istra (REI) je oglasni portal i ne pruža usluge posredovanja ni pravnog savjetovanja. Za individualnu podršku potrebno se Obratiti jednoj od agencija iz našeg imenika.
EU/EEA: Da. U pravilu kupuju pod jednakim uvjetima kao hrvatski državljani. Od 1. 7. 2023. omogućena je i kupnja poljoprivrednog zemljišta, uz uobičajene provjere i ograničenja iz prostornih planova te posebnih propisa.
Švicarska: Kupnja je moguća na temelju uzajamnosti, ali poljoprivredno zemljište je u pravilu izuzeto.
Potrebna je suglasnost Ministarstva pravosuđa, uprave i digitalne transformacije (MPUDT) uz načelo uzajamnosti. Preporučuje se predugovor uvjetovati odobrenjem. U praksi postupak često traje nekoliko mjeseci (često 1-3), ali rok nije zakonski zajamčen.
Da. Osnivanje d.o.o.-a je čest put kad postoje ograničenja za Non-EU fizičke osobe ili zbog porezno-poslovnih razloga. Prije odluke procijenite troškove osnivanja/vođenja i svrhu korištenja nekretnine.
OIB je nužan za kupnju i porezne obveze. Može se ishoditi preko opunomoćenika uz odgovarajuću punomoć i potrebne ovjere (apostille ili legalizacija, ovisno o zemlji izdavatelju).
Ovisi o zemlji izdavatelju i vrsti dokumenta. Ako je zemlja potpisnica Haške konvencije - potreban je apostille; inače je potrebna konzularna legalizacija. Dokumente je često potrebno prevesti kod sudskog tumača na hrvatski jezik.
Ne. Plaća se ili porez na promet nekretnina (PPN) 3% ili PDV 25% (tipično kod novogradnje/prve isporuke i građevinskog zemljišta) - nikada oba.
Od 1. 1. 2025. uveden je godišnji porez na nekretnine koji propisuje JLS (općina/grad). Tipične stope kreću se približno 0,60-8,00 €/m² godišnje, uz moguća oslobođenja/umanjenja (npr. za trajno stanovanje prema lokalnim odlukama).
Prag za ulazak u PDV sustav iznosi 60.000 € oporezivih isporuka u prethodnoj ili tekućoj godini. Iznad praga obvezan je PDV (uz ostale turističko-porezne obveze).
Ovisi o lokalnim propisima, uvjetima zgrade i kategorizaciji. Od 1. 1. 2025. u stambenim zgradama je u pravilu potrebna suglasnost suvlasnika s najmanje 2/3 udjela i suglasnost neposrednih susjeda. Obvezno provjerite JLS pravila, uvjete kategorizacije/ugostiteljske minimalne uvjete, prijavu u eVisitor i eventualne odluke suvlasnika prije kupnje
ZK izvadak (listovi A/B/C), katastar, građevinska i uporabna dozvola, energetski certifikat, etažiranje (uklj. parkirno mjesto/PM), status u prostornom planu, tereti i zabilježbe. Preporuka: odvjetnički due diligence.
EU kupci: okvirno 1-2 mjeseca.
Non-EU kupci: često 4-6 mjeseci (zbog postupka suglasnosti). Stvarno trajanje ovisi o potpunosti dokumentacije i opterećenosti institucija; rok nije zajamčen.
Da, osobito kod većih iznosa i novogradnje. Escrow ili jasno definirana fazna plaćanja (uz uvjete poput brisovnog očitovanja, uporabne dozvole i sl.) smanjuju rizik.
U pravilu ne. Najčešće je dopuštena kupnja građevinskog zemljišta, dok je poljoprivredno zemljište pod strožim pravilima i izuzecima (npr. kroz hrvatsko trgovačko društvo uz posebne uvjete).
Moguće je platiti iz inozemstva. Banke provode KYC/AML provjere i mogu tražiti dokaz podrijetla sredstava. Računajte na rokove i troškove međunarodnih transfera.
Predugovor bez zaštitnih uvjeta (npr. suglasnost MPUDT-a), ignoriranje statusa zemljišta, nedostatna pravna provjera, podcjenjivanje rokova i troškova te nepravodobni prijevodi/ovjere.
⚠️ Napomena: Podaci u ovom vodiču temelje se na zakonodavstvu važećem u rujnu 2025. Kako se zakoni i propisi povremeno mijenjaju, preporučujemo pravovremenu provjeru prije kupnje.