Istra je posljednjih godina postala jedno od najatraktivnijih tržišta za ulaganje u nekretnine na Jadranu. Stabilan rast cijena, razvijena turistička infrastruktura i blizina zapadnoeuropskih tržišta čine je posebno privlačnom investitorima.
U ovom vodiču donosimo aktualne trendove, primjere ulaganja, pravne i financijske savjete te pregled najtraženijih tipova nekretnina u Istri.
Istra je lako dostupna automobilom iz Slovenije, Italije, Austrije i Njemačke. Zračna luka u Puli povezuje regiju s brojnim europskim gradovima, dok nova cestovna infrastruktura dodatno olakšava dolazak.
Turizam je temelj istarskog gospodarstva - regija ostvaruje više od 30 % svih noćenja u Hrvatskoj. Prema podacima Državnog zavoda za statistiku, u travnju 2025. ostvareno je 997.000 noćenja u Istri. (DZS)
Visoka potražnja za luksuznim smještajem rezultira kontinuiranim rastom cijena nekretnina, posebno onih uz more.
Istra se posljednjih godina profilirala kao jedno od najstabilnijih tržišta nekretnina u Hrvatskoj. Cijene rastu postepeno, bez naglih oscilacija, a potražnja za kvalitetnim objektima stalno je u porastu.
Najveći interes dolazi od stranih kupaca - najviše iz Njemačke, Austrije, Slovenije i Italije, dok je sve više potražnje i iz Nizozemske, Švedske te Češke. Upravo ta raznolikost kupaca čini tržište otpornim i smanjuje rizik za investitore.
Ulaganje u nekretnine u Istri nije samo kupnja doma - to je ulazak u jedan od najjačih turističkih sektora u regiji. Samo u travnju 2025. Istarska županija ostvarila je 997.000 noćenja, što je čak 30,3 % svih noćenja u Hrvatskoj (DZS).
Strani gosti čine više od 85 % ukupnih dolazaka, a potražnja za luksuznim vilama i apartmanima uz more svake godine raste. To investicijama daje dugoročnu sigurnost i stabilan ROI. Više informacija o aktualnim turističkim rezultatima i ponudi dostupno je na Turističkoj zajednici Istre i Hrvatskoj turističkoj zajednici.
Osim turističkog potencijala, Istra nudi i visoku kvalitetu života. Sigurnost, blizina europskih tržišta, razvijena infrastruktura te bogata kulturna i gastronomska ponuda čine regiju atraktivnom i za privatne investitore i za obitelji koje traže drugi dom.
Luksuzne vile u Istri, apartmani i nekretnine prvi red do mora imaju visoku stopu popunjenosti tijekom turističke sezone.
Primjeri godišnje popunjenosti (AirDNA / AirROI):
⚠️ Napomena: popunjenost je prosjek i razlikuje se po lokaciji i tipu objekta. Vile uz obalu ostvaruju znatno bolje rezultate od apartmana u unutrašnjosti.
Vila u okolici Rovinja s bazenom može se iznajmljivati za 350-500 € po noći tijekom ljeta. Ako ima popunjenost od 120 dana godišnje, prihod iznosi preko 40.000 € godišnje, dok luksuzniji objekti prelaze i 70.000 € godišnje.
⚠️ Napomena: ovo je orijentacijski primjer; stvarni povrat ovisi o lokaciji, upravljanju i dodatnim troškovima održavanja.
Osim turističkog najma, ulaganje u nekretnine u Istri donosi stabilne prihode i kroz dugoročne najmoprimce. Posebno su traženi stanovi u gradovima poput Pule, Rovinja i Poreča, gdje cijene najma rastu zbog stalnog priljeva radne snage u turizmu i uslužnim djelatnostima.
Luksuzne vile i moderne kuće s bazenima uz more ostaju broj 1 kod stranih investitora. Prema analizi CroatiaWeek, prosječne cijene luksuznih kuća u Istri već prelaze 3.700-4.000 €/m², a očekuje se daljnji rast do 2030. Vile s bazenom i wellness sadržajem imaju iznadprosječan ROI kroz turistički najam.
👉 Pregledajte ekskluzivnu ponudu vila uz more - investicije s visokim ROI-om.
Stanovi i kuće s panoramskim pogledom na more imaju veću dugoročnu vrijednost i lakše se iznajmljuju po premium cijenama. Strani kupci, posebno iz Njemačke, Austrije i Nizozemske, najčešće traže upravo ovaj tip nekretnina.
👉 Izdvojene nekretnine s pogledom na more u Istri.
Sve je veći interes za zemljišta pogodna za gradnju turističkih vila i apartmanskih kompleksa. Najtraženija su zemljišta:
Cijene građevinskih zemljišta u Istri rastu stabilno, a povrat na ulaganje posebno je izražen kod projekata usmjerenih na luksuzni i eko turizam.
👉 Pregledajte zemljišta dostupna za razvoj projekata u Istri.
Prema analizi portala RealEstate.si21:
⚠️ Napomena: radi se o prosječnim traženim cijenama na tržištu (Q1 2024.), koje mogu varirati ovisno o mikrolokaciji i kvaliteti objekta.
| Trošak / Porez | Iznos / Postotak | Napomena |
|---|---|---|
| Porez na promet nekretnina | 3 % | Plaća kupac, za rabljene nekretnine |
| PDV (novogradnja) | 25 % | Uključeno u cijenu kod developera |
| Odvjetnik | 0,5 - 1,5 % | Pravna provjera i ugovori |
| Javni bilježnik | 100 - 300 € | Ovjera ugovora |
| Sudske pristojbe / uknjižba | 50 - 200 € | Upis vlasništva |
| Agencijska provizija | 2 - 3 % (+PDV) | Kupac/prodavatelj ili podjela |
| Troškovi prijevoda | 100 - 500 € | Ako su potrebni službeni prijevodi |
💡Dodatni troškovi kupnje nekretnine obično iznose 5-7 % njezine vrijednosti
Uspoređujući Istru s drugim hrvatskim regijama, jasno je da svaka destinacija ima svoje specifične prednosti i izazove. Dalmacija primjerice bilježi više turističkih noćenja tijekom ljeta, no izraženija sezonalnost znači da je prihod od najma koncentriran na nekoliko mjeseci, dok u predsezoni i posezoni objekti često ostaju prazni. To ulaganje u Dalmaciji čini rizičnijim za investitore koji traže stabilan godišnji povrat.
Zagreb s druge strane nudi stabilnu potražnju zahvaljujući poslovnim putnicima, studentima i dugoročnim najmoprimcima. Iako je tržište manje podložno oscilacijama, povrat kroz kratkoročni najam je niži, a interes stranih investitora znatno manji nego na obali.
Istra se ističe kao regija koja kombinira najbolje od oba svijeta - stabilne cijene i dugoročnu vrijednost uz snažnu potražnju stranih ulagača. Sezona je dulja nego u Dalmaciji, zahvaljujući kongresnom turizmu, enogastronomiji i outdoor ponudi, što investitorima pruža dodatnu sigurnost i viši ROI.
Iako je Istra jedno od najsigurnijih tržišta nekretnina u Hrvatskoj, investitori često rade slične pogreške koje im kasnije smanjuju povrat ili otežavaju upravljanje imovinom:
Prema projekcijama turističkih zajednica i tržišnih analitičara, Istra do 2030. ima potencijal ostati vodeća investicijska destinacija u Hrvatskoj. Planirana su nova ulaganja u cestovnu i zračnu infrastrukturu koja će regiju još bolje povezati s ključnim europskim tržištima.
Poseban rast očekuje se u segmentu luksuznih vila i resorta, wellness centara i eko-projekata, što je u skladu s globalnim trendovima održivog i premium turizma. Potražnja za energetski učinkovitim i zeleno certificiranim nekretninama raste iz godine u godinu, a upravo Istra prednjači u privlačenju investitora koji traže sigurnost i dugoročnu vrijednost.
Za investitore to znači da današnje ulaganje ne donosi samo stabilan prihod kroz turizam, već i značajan rast vrijednosti u narednim godinama. Premium objekti i eko nekretnine posebno se ističu kao segment s najvećim potencijalom do 2030.
Investiranje u nekretnine u Istri nije samo sigurna financijska odluka - to je i ulazak u jedno od najpoželjnijih i najstabilnijih tržišta nekretnina na Jadranu. Stabilan rast cijena, sve veća potražnja stranih kupaca i snažan turistički sektor jamče da će vrijednost nekretnina u ovoj regiji nastaviti rasti i u narednim godinama.
Prema svim pokazateljima, Istra će do 2030. ostati na vrhu ljestvice sigurnih i profitabilnih destinacija za ulaganje u nekretnine u Hrvatskoj i šire. Kupnja nekretnine u Istri znači kombinaciju visokog ROI-a, dugoročne vrijednosti i sigurnosti ulaganja, uz kvalitetu života kakvu rijetko gdje možete pronaći. Za investitore koji žele spojiti sigurnost kapitala i atraktivnost mediteranskog načina života - Istra je jedinstvena prilika.
ROI ovisi o vrsti objekta i lokaciji. Luksuzne vile uz more kroz turistički najam ostvaruju 5-7 % godišnje, dok stanovi u gradovima poput Pule i Rovinja donose stabilniji, ali nešto niži povrat.
Da. Nekretnine s pogledom na more imaju višu tržišnu vrijednost, lakše se iznajmljuju po premium cijenama i dugoročno brže rastu od objekata u unutrašnjosti.
Da. Građani EU mogu kupovati nekretnine u Hrvatskoj pod istim uvjetima kao i domaći državljani. Kupnja za državljane izvan EU moguća je na temelju uzajamnosti ili putem osnivanja tvrtke u Hrvatskoj.
Kupac plaća porez na promet nekretnina od 3 % (na većinu nekretnina). Kod novih objekata može se primijeniti PDV. Osim toga, treba računati na troškove odvjetnika, bilježnika i agencijske provizije.
Da. U 2024. prosječna tražena cijena kuća u Istri iznosila je 3.142 €/m², što je oko 10 % više nego 2023. Dugoročni trend rasta očekuje se i do 2030.
Da. Stabilno tržište, raznolika baza stranih kupaca i snažna turistička potražnja čine Istru jednom od najsigurnijih regija za ulaganje u Hrvatskoj.
⚠️ Napomena: Podaci se temelje na dostupnim analizama tržišta i mogu se mijenjati ovisno o lokaciji i vremenu.